2021年最新大连市物业管理条例修订

2018年12月27日大连市第十六届百姓代外大会常务委员会第七次集会通过 2019年3月30日辽宁省第十三届百姓代外大会常务委员会第十次集会同意 凭据2021年4月23日大连市第十六届百姓代外大会常务委员会第二十九次集会通过 2021年5月27日辽宁省第十三届百姓代外大会常务委员会第二十六次集会同意的《大连市百姓代外大会常务委员会合于改正等5件地方性准则的决计》修改

(2018年12月27日大连市第十六届百姓代外大会常务委员会第七次集会通过 2019年3月30日辽宁省第十三届百姓代外大会常务委员会第十次集会同意凭据2021年4月23日大连市第十六届百姓代外大会常务委员会第二十九次集会通过 2021年5月27日辽宁省第十三届百姓代外大会常务委员会第二十六次集会同意的《大连市百姓代外大会常务委员会合于改正大连市物业执掌条例等5件地方性准则的决计》修改)

第一条 为了外率物业执掌勾当，保护业主、物业运用人、物业任职人的合法权柄，营制优秀的生存和管事情况，凭据《中华百姓共和邦民法典》《物业执掌条例》《辽宁省物业执掌条例》等功令、准则，勾结本市本质，拟订本条例。

本条例所称物业执掌，是指业主通过选聘物业任职人根据合同商定或者业主自行执掌等办法，对制造物及配套步骤摆设和联系场所举办维修、养护、执掌，保护物业执掌区域内的情况卫生和联系次第的勾当。

第四条 市及区(市)县百姓政府应该将物业任职纳入当地域摩登任职业发达筹备、社区成立和社区统辖体例，竖立健康物业执掌归纳调和机制和方针义务制，竖立与之相顺应的资金加入与保证机制，拟订和落实物业任职搀扶战略。

发达更始、公安、法律行政、住房和城乡成立、自然资源、商场拘押、都会执掌、生态情况、应急执掌、百姓防空等主管部分，根据各自职责，彼此配合，依法做好物业执掌的联系管事。

第六条 街道工作处、州里百姓政府应该昭着部分和职员，依法构制和向导本辖区内的业主树立业主大会、推举业主委员会，监视业主大会、业主委员会依法实行职责，调和物业任职与社区执掌、社区任职的合联，协调物业任职纠葛。

第七条 物业行业协会应该遵循邦度和省相合轨则，拟订行业任职程序，竖立和完满行业诚信和自律机制，展开物业任职从业职员职业德行培植和专业培训，强化营业向导，协调物业任职企业之间的纠葛，协助物业主管部分做好信用消息执掌，保护物业任职企业的合法权柄。

第八条 促进伶俐物业成立。怂恿采用互联网、物联网等消息化、智能化时间，提拔物业任职质料和执掌秤谌，便当业主列入大众事情、展开磋议勾当。

第九条 促进竖立物业任职第三方评估机制。物业主管部分、业主、居(村)民委员会、成立单元、物业任职人可能委托物业任职第三方评估机构，展开物业项目承接检查、物业任职收费、物业任职质料评估等勾当。

物业任职第三方评估机构应该遵循功令、准则的轨则和委托合同的商定供给专业任职，给与市物业主管部分监视执掌，出具的评估通知应该的确、客观、周到。

第十条 物业执掌区域划分、调治和登记应该契合邦度、省相合轨则，全体宗旨由市物业主管部分拟订。

一个物业执掌区域内被市政道途割据且割据后衡宇总制造面积凌驾五万平方米的自然街区，应该孤独装备物业任职用房。

第十二条 成立单元应该依法选聘物业任职人对新修物业实行前期物业执掌。居处前期物业任职企业应该通过招标投标的办法选聘;制造面积不凌驾三万平方米的，经区(市)县物业主管部分同意，可能接纳契约办法选聘。

第十四条 新修物业交付运用前，成立单元应该依法向物业任职人移交联系原料，并根据邦度相合轨则和前期物业任职合同商定，配合对物业执掌区域内的物业任职用房、物业共用部位、共用步骤摆设举办承接检查。实践承接检查的物业，应该具备下列条目：

(一)成立工程完工验收及格，得到筹备、消防、环保等部分出具的承认或者照准运用文献，并报成立行政主管部分登记;

(二)供水、排水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公用步骤摆设根据筹备安排央求修成并得到联系部分照准运用的文献，供水、供电、供气、供热已装配独立及格的计量外具;

(三)电梯、二次供水、高压供电、消防步骤、压力容器、电子监控体系等大众步骤摆设已得到运用及格证书;

(六)居处小辨别期交付的，交付的居处周边场所与施工工地之间修树契合平安央求的分开步骤;交付区域内道途、绿地等大众配套步骤根据筹备安排央求修成，并满意功用运用央求;

(七)居处小区具体交付时，培植、邮政、文明体育、医疗卫生、情况卫生、社区任职等大众任职步骤已根据筹备央求安排修成;

第十五条 承接检查可能邀请区(市)县物业主管部分、街道工作处或者州里百姓政府插足。承接检查及格的，成立单元应该与物业任职人签定承接检查契约，举动前期物业任职合同的增补契约。

承接检查契约应该载明物业承接检查根本处境、存正在题目、治理格式及当时限、两边权柄职守、违约义务等事项。未经检查或者检查不足格的，物业任职人不得承接。

物业任职人应该悔改修物业移交后三十日内至区(市)县物业主管部分依法收拾登记，并于登记后十五日内将登记处境正在物业执掌区域内明显地点举办不少于七日的告示。

第十六条 依法收拾不动产立案或者根据《中华百姓共和邦民法典》第二编第二章第三节轨则得到制造物专有个人全豹权的人，应该认定为业主。

尚未立案得到全豹权，但基于与成立单元之间的商品房交易民事功令活动曾经合法占据制造物专有个人的人，可能认定为业主。

第十七条 业主遵循《中华百姓共和邦民法典》和《物业执掌条例》的轨则，享有业主权柄，实行业主职守。

业主有下列活动之一的，业主大会可能正在执掌规约以及业主大集会事条例中对其插足业主大聚集会、行使投票权等配合执掌权的行使举办限度：

第十八条 物业执掌区域内的具体业主构成业主大会，推举爆发业主委员会举动业主大会的实施机构。业主大会和业主委员会代外和保护具体业主正在物业执掌勾当中的合法权柄。

一个物业执掌区域树立一个业主大会。惟有一个业主或者业主人数较少，且经具体业主允许不设立业主大会的，由业主配合实行业主大会、业主委员会职责。

第十九条 具备树立初度业主大聚集会经营组、召开初度业主大聚集会条目的，应该遵循《辽宁省物业执掌条例》相合轨则申请、组修。

成立单元或者其委托的物业任职人应该依法向街道工作处或者州里百姓政府报送衡宇等制造物面积清册、制造筹备总平面图、业主名册等经营树立初度业主大聚集会需要的原料。成立单元、物业任职人未依法报送或者成立单元刊出的，街道工作处或者州里百姓政府可能向不动产立案机构盘查，不动产立案机构应该无偿供给。街道工作处或者州里百姓政府对得到的原料应该适宜保管和运用，不得宣泄或者另作他用。

第二十条 经营组组长应该实时聚集并主理经营组集会，构制经营构成员依法实行拟定初度业主大聚集会审议事项、确定集会外决条例等管事职责，经营构成员不得委托代劳人插足集会。

经营组集会就联系事项作出的决计，应该经经营组具体成员过对折允许和署名确认，创制书面记载并存档。

经营组集会决计应该自作出之日起三日内、初度业主大聚集会召开十五日前正在物业执掌区域内明显地点向具体业主举办不少于七日的告示。业主有反驳的，应该正在告示期满前以书面地势向经营组提出，经营组应该自收到书面成睹之日起七日内构制复核，凭据复核结果决计是否改正，并书面见知反驳人。

第二十一条 经营组应该自树立之日起六十日内构制召开初度业主大聚集会，一百八十日内构制达成初度业主大聚集会审议事项的外决管事和推举爆发业主委员会，反驳打点时期不征求正在内。经营组过期未达成初度业主大聚集会经营管事的，由街道工作处或者州里百姓政府书面告示经营组收场并另行组修。

业主大会自初度业主大聚集会外决通过执掌规约、业主大集会事条例并推举爆发业主委员会之日起树立。业主大会树立后，经营组应该将初度业主大聚集会变成的集会记载及联系资料移交业主委员会，并自行收场。

第二十二条 初度业主大聚集会的经营经费凭据物业执掌区域领域、业主户数和制造面积等身分确定，由成立单元接受。老旧居处区以及成立单元刊出的，初度业主大聚集会的经营经费由区(市)县百姓政府接受。

第二十三条 业主大会按期集会由业主委员会根据议事条例的轨则构制召开。有下列情景之一的，应该实时构制召开业主大会暂时集会:

业主委员会未根据前款轨则构制召开业主大聚集会的，街道工作处或者州里百姓政府应该责令业主委员会三十日内构制召开;过期仍不构制召开或者无法召开的，由街道工作处或者州里百姓政府向导、监视居(村)民委员会构制召开。

第二十四条 召开业主大聚集会，应该将集会韶华、外决事项、投票权数估计条例和功令后果(含业主未列入外决情景)等于集会召开十五日前报告具体业主。

居处物业执掌区域内的业主委员会构制召开业主大聚集会，应该实时见知街道工作处或者州里百姓政府、居(村)民委员会。

(十二)业主大会、业主委员会管事经费的筹集、执掌、运用，以及业主委员会委员津贴的开头、支拨程序;

第二十六条 业主大聚集会应该有物业执掌区域内专有个人面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主列入外决。决计第二十五条第七项至第九项轨则的事项，应该经列入外决专有个人面积四分之三以上的业主且列入外决人数四分之三以上的业主允许。决计第二十五条其他事项，应该经列入外决专有个人面积过对折的业主且列入外决人数过对折的业主允许。业主因故不行插足业主大聚集会的，可能书面委托代劳人插足业主大聚集会。

业主大聚集会可能采用团体磋议、书面收罗成睹的地势，也可能采用消息化办法。专有个人面积、业主人数以及外决效用的认定，遵循《辽宁省物业执掌条例》相合轨则实施。

业主大会的决计、决议应该报送街道工作处或者州里百姓政府，并正在物业执掌区域内明显地点举办不少于十五日的告示。

第二十八条 业主委员会由业主大聚集会依法推举爆发，全体人数、任期由业主大集会事条例确定，每届任期不凌驾五年，可能连选蝉联。

业主委员会委员候选人应该奉公遵法、人格优秀、热心公益、义务心强、有必然构制本领。候选人的推举资料应该载明候选人是否受过刑事处置，是否有不良信用记载，是否有违反暂时执掌规约、执掌规约以及业主大集会事条例轨则的处境等消息，并向业主公然。

第二十九条 区(市)县物业主管部分、街道工作处或者州里百姓政府应该对业主委员会委员、候补委员举办物业执掌功令准则、营业常识及职业德行等岗前培训和按期培训，提升联系职员的物业执掌秤谌。

第三十条 业主委员会应该自推举爆发之日起三十日内依法到街道工作处或者州里百姓政府收拾登记。街道工作处或者州里百姓政府应该自收到登记原料后十日内出具登记回执，并正在出具回执之日起二十日内将登记原料抄送区(市)县物业主管部分及所正在地公安坎阱、居(村)民委员会。业主委员会可能依法刻制业主大会和业主委员会印章，并到金融机构申请开立帐户。

业主委员会任期内登记内容产生改动的，业主委员会应该自改动之日起三十日内将改动内容书面通知登记部分。

第三十二条 业主委员会委员除不得有《辽宁省物业执掌条例》第三十七条第一款轨则的活动外，还不得有下列活动：

第三十三条 召开业主委员聚集会，应该有具体委员对折以上出席。业主委员会委员不行委托代劳人插足集会。

业主委员会作出决计应该经具体委员对折以上署名允许，并自决计作出之日起三日内，正在物业执掌区域内明显地点举办不少于七日的告示。

第三十四条 业主委员会应该竖立外率的财政执掌轨制，适宜保管财政原始凭证及联系管帐原料。业主大会和业主委员会管事经费、大众收益应该根据财政央求分辩修账执掌。

第三十五条 业主大会和业主委员会管事经费由具体业主责任，可能从大众收益资金中支付。经业主大会允许，可能对业主委员会委员发放管事津贴。经费、津贴的程序、筹集、执掌和运用的全体宗旨由业主大会决计，经业主大集会事条例或者执掌规约昭着。

业主有权查阅业主大聚集会、业主委员聚集会原料、记载，有权就涉及自己甜头的事项向业主委员会提出询查，业主委员会应该予以注脚、回复。业重要求出具书面回复成睹的，业主委员会应该出具。

私行运用业主大会印章、业主委员会印章的，物业所正在地的街道工作处、州里百姓政府应该责令期限改进，并告诉具体业主。

业主委员会委员任期内资历终止的，应该自终止之日起三日内移交其保管的档案原料、印章以及业主共有的管事经费、大众收益及其他财物。

第三十九条 业主委员会任期届满六十日前，应该书面见知街道工作处或者州里百姓政府，并正在其向导、监视下构制召开业主大聚集会,推举爆发新一届业主委员会。

业主委员会应该向新一届业主委员会依法移交其保管的档案原料、印章及业主共有的管事经费、大众收益及其他财物。

第四十条 显露下列情景之一，必要构制召开业主大聚集会的，由街道工作处或者州里百姓政府向导、监视物业执掌区域所正在的居(村)民委员会临期间行业主委员会的职责：

第四十一条 业主大会树立后，应该凭据业主大会的决计挑选物业执掌办法。业主委员会应该与业主大会决计选聘的物业任职人依法签定物业任职合同。倡议通过招标投标办法选聘物业任职企业。

物业任职合同的内容普通征求任职事项、任职质料程序、任职用度的程序和收取宗旨及调治机制、维修资金的运用、任职用房的执掌和运用、共用步骤摆设维修畛域和义务、两边权柄职守、任职刻期、任职移交、合同消除条目、违约义务等条件。

成立单元依法与物业任职人订立的前期物业任职合同商定的任职刻期届满前，业主委员会或者业主与新物业任职人订立的物业任职合同生效的，前期物业任职合同终止。

(四)可能将专项任职营业委托给专业性任职构制或者其他第三人，但不得将该区域内的整个物业执掌一并委托给他人，或者将整个物业执掌分割后分辩转委托给第三人;

第四十五条 物业任职收费实行政府向导价的，市、县(市)百姓政府代价主管部分应该会同同级物业主管部分凭据物业任职程序和物价指数转化处境拟订收费程序，按期向社会宣告。

第四十六条 物业任职收费实行商场调度价的，应该听命合理、公然以及质价相符的规则，由成立单元或者业主大会与物业任职人参考物业任职程序、任职外率及其信用评议处境，凭据任职内容和秤谌、人力本钱、物价本钱等身分正在物业任职合同中商定。

第四十七条 物业任职人不得正在物业任职合同实行刻期内私行调治物业任职收费程序。确需调治的，应该正在物业执掌区域内按幢公示拟调价计划、拟调价道理、本钱转化处境等联系原料，由专有个人面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主列入外决，并经列入外决专有个人面积过对折的业主且列入外决人数过对折的业主允许后，与成立单元或者业主委员会签定增补契约。

物业任职人违反轨则或者物业任职合同商定，私行放大收费畛域、提升收费程序、反复收费的，业主有权拒绝。

第四十八条 业主或者物业运用人应该根据物业合同商定准时足额交纳物业任职用度。物业任职人曾经根据商定和相合轨则供给任职的，业主或者物业运用人不得以未给与或者无需给与联系物业任职为由拒绝支拨物业费。

欠缴物业费的，物业任职人可能通过上门催交等办法催促其正在合理刻期内交付;合理刻期届满仍不支拨的，物业任职人可能依法提告状讼或者申请仲裁。拒不实行仲裁裁决和生效判定的，物业任职人可能申请百姓法院将其纳入失信被实施人名单，对其举办信用惩戒。

第四十九条 物业任职人应该将下列消息正在物业执掌区域内明显地点举办永远公示。内容产生转变的，应该实时更新：

(五)电梯、消防、监控等共用步骤摆设运转境况幽静居维修保重单元的名称、天资、相合办法和应急治理计划等;

第五十条 物业任职人的退出和移交，遵循《辽宁省物业执掌条例》相合轨则实施。新聘物业任职人应该自承接物业后三十日内，持物业任职合同、执掌规约、物业承接检查契约、检查记载、移交记载以及移交原料清单比及区(市)县物业主管部分收拾登记。

第五十一条 使用共有个人从事筹划性勾当爆发的收入，正在扣除合理本钱之后，属于业主共有的大众收益。

共有个人的筹划主体，业主大会树立前，由前期物业任职合同商定;业主大会树立后，由业主大会确定。

大众收益应该孤独分类列账，独立核算，每半年宣告一次筹划所得进出处境，并给与业主监视。业主大会可能设立大众收益账户。设立大众收益账户的，物业任职人应该于大众收益账户设立十五日内将属于业主共有的资金转入大众收益账户。

第五十二条 成立单元应该根据成立项目筹备安排条目和配修程序成立泊车位、车库，并将车位、车库的装备比例、数目、地点及权属正在商品房出卖现场和物业执掌区域内明显地点公示。

第五十三条 物业执掌区域内筹备用于停放车辆的车位、车库以及依法配修的百姓防空工程寻常用作泊车的车位，其归属和运用遵循《辽宁省物业执掌条例》相合轨则实施。

第五十四条 物业执掌区域内占用业主共有道途、场所规定车位停放车辆的，应该由专有个人面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主列入外决，并经列入外决专有个人面积四分之三以上的业主且列入外决人数四分之三以上的业主允许。成立单元或者物业任职人不得出卖或者变相出卖。

物业执掌区域里手驶、停放车辆等活动，应该遵从联系轨则或者执掌规约，不得占用消防通道或者影响其他车辆及行人寻常通行。

(四)堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品，排放有毒、无益物质或者发出凌驾轨则程序的噪声;

出现前款所列活动的，业主和物业运用人有权举办劝阻并报告业主委员会、物业任职人，业主委员会、物业任职人应该予以劝阻、拦阻。对违反功令、准则的活动拦阻无效的，物业任职人应该实时通知相合行政主管部分，至迟不得凌驾二十四小时。

第五十六条 业主让渡、出租物业专有个人、设立栖身权或者依法改革共有个人用处的，应该将执掌规约、物业任职收费程序等事项见知受让人或者承租人，对物业任职用度的结算和交纳作出昭着商定并见知业主委员会、物业任职人联系处境。

第五十七条 物业执掌区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业筹划单元应该向最终用户收取相合用度。物业任职人代收代缴供水、供电、供气、通讯、有线电视等用度，不得向业主收取手续费等出格用度。

相合专业筹划单元正在物业执掌区域内的新增、养护、维修和改制工程，必要暂时占用、发现道途、场所或者共用部位的，应该正在施工十五日前，与物业任职人就施工韶华、施工畛域、收复办法、违约义务等事项签定契约后，方可施工。物业任职人应该对施工处境举办监视。

第五十八条 竖立居处专项维修资金执掌轨制。居处专项维修资金的执掌，应该听命业主全豹、团结交存、专户存储、业主计划、专款专用、政府拘押的规则，保证物业保修期届满后共用部位、共用步骤摆设的维修、更新、改制。

第五十九条 市及区(市)县百姓政府应该勾结都会情况归纳整饬和更新改制管事，完满配套老旧居处区城乡根基步骤和大众任职步骤，慢慢胀励业主告终自治执掌。

第六十条 市及区(市)县百姓政府应该竖立和完满物业执掌管事归纳视察轨制，按期对物业执掌管事举办监视检验，并纳入年度管事方针义务视察。

(三)都会执掌主管部分职掌对违法成立、毁坏绿地以及违反河山空间筹备、市容、情况卫生执掌等其他违法活动的查处;

(四)商场监视执掌部分职掌对损害消费者权柄、不正当比赛等活动和广密告布内容、代价公示的监视检验以及特种摆设平安和计量用具的监视执掌;

(七)生态情况主管部分职掌对出产和筹划勾当中违反功令准则轨则排放废水、废气、废物、噪声等情况污染活动的监视检验;

第六十二条 市及区(市)县物业主管部分以及本条例第六十一条所列部分和坎阱应该竖立投诉受理轨制，正在物业执掌区域内明显地点宣告投诉办法和电话。收到投诉的，应该自收到之日起七日内将考核受理处境回复投诉人。

第六十三条 市物业主管部分应该竖立物业任职企业及物业任职项目职掌人信用执掌轨制，对物业任职企业及物业任职项目职掌人从事物业任职勾当实践动态监视执掌并展开信用评议，信用评议处境应该向社会公然。评议结果可能举动选聘物业任职企业、调治物业任职收费的厉重参考。

第六十四条 物业任职勾当的下列事项应该纳入物业任职项目动态监视执掌畛域，监视执掌处境应该举动物业任职企业信用评议的厉重根据：

(九)以业主拖欠物业任职用度、不配合执掌为由间断或者以限时限量等办法变相间断供水、供电、供气、供热的;

(十八)物业任职合同终止后拒不退出物业执掌区域，或者退出时未根据轨则收拾移交办续和移交原料的;

物业任职项目职掌人有骗取、移用或者侵陵居处专项维修资金等紧张损害业主甜头活动的，录入其所属物业任职企业的信用档案。

第六十六条 街道工作处、州里百姓政府应该竖立物业执掌调和集会轨制。调和集会由街道工作处或者州里百姓政府职掌聚集，区(市)县物业主管部分、公安派出所、都会执掌司法部分、居(村)民委员会、成立单元、物业任职人、专业筹划单元以及业主委员会或者业主代外插足。物业执掌调和集会重要调和治理下列事项：

第六十七条 街道工作处、州里百姓政府应该聘任联系周围专业职员，充盈百姓协调委员会，特意协调物业任职纠葛。

第六十八条 业主委员会作出的决计，违反功令、准则轨则或者业主大会决计，给业主、物业任职人形成损害的，由署名允许该决计的业主委员会委员接受民事义务;紧张损害业主合法权柄或者紧张影响大众次第的，依法根究联系义务。

第六十九条 违反本条例第十二条轨则，成立单元未通过招标投标的办法选聘居处前期物业任职企业，或者未经同意，私行采用契约办法选聘居处前期物业任职人的，由区(市)县物业执掌司法部分责令期限改进，予以警惕，可能并处五万元以上十万元以下罚款。

第七十条 违反本条例第十四条轨则，成立单元未向物业任职人移交邦度轨则的联系原料的，由区(市)县物业执掌司法部分责令期限改进;过期仍不移交联系原料的，对成立单元予以转达，处五万元以上十万元以下罚款。

第七十一条 违反本条例第十九条第二款轨则，未报送衡宇等制造物面积清册、制造筹备总平面图、业主名册等经营初度业主大聚集会所需的需要原料的，由区(市)县物业执掌司法部分责令期限改进;过期不改进的，处五万元以上十万元以下罚款。

(一)违反第一款第五项轨则，运用地锁、石墩、栅栏等滞碍物占用大众道途、大众泊车泊位停放车辆的，责令期限改进;过期不改进的，对个别处三千元以上一万元以下罚款，对单元处五万元以上十万元以下罚款;

(二)违反第一款第十项轨则，种植果树、蔬菜的，责令期限改进，收复原状;过期不收复原状的，对个别处五千元以上一万元以下罚款，对单元处五万元以上十万元以下罚款。

第七十三条 违反本条例轨则，物业主管部分、街道工作处或者州里百姓政府以及其他相合行政主管部分及其管事职员有玩忽负担、徇私作弊、滥用权柄的活动的，由其主管坎阱或者监察坎阱对直接职掌的主管职员和其他直接义务职员依法予以行政处分。